Comprendre la loi Pinel : avantages, inconvénients de cet investissement immobilier

En principe, tout contribuable s’acquittant de l’impôt sur le revenu peut investir en Pinel. Zoom sur les avantages et inconvénients de cet investissement immobilier.

L’achat d’un bien immobilier neuf en vue de le louer, appelé le dispositif Pinel, est le plus connu des régimes de défiscalisation. Fin 2017, le gouvernement a décidé de prolonger la loi Pinel jusqu’en 2021 et de la recentrer sur les communes déficientes en offre face à la forte demande locative. Cet investissement offre une réduction d’impôts importante mais au prix de quelques contraintes. Explications.

Loi Pinel : réduire ses impôts grâce à l’investissement locatif

Lors de sa campagne, Emmanuel Macron avait manifesté son intérêt de supprimer le dispositif Pinel afin de le remplacer par des aides ciblées géographiques. Toutefois, face à l’intérêt des Français pour cet investissement immobilier, le Pinel a été reconduit. En effet, en septembre 2017, lors d’une conférence de presse, Julien Denormandie, secrétaire d’Etat au ministre de la Cohésion des territoires, a indiqué que le dispositif serait pérennisé pour 4 ans.

Rappelons que le dispositif Pinel vise à encourager l’investissement locatif. Il concerne les investissements effectués entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2021 sur les biens immobiliers neufs, en l’état futur d’achèvement, construits par le contribuable ou bénéficiant de la TVA immobilière. Les logements réhabilités ou transformés sont également concernés.

Les avantages du dispositif Pinel

La loi Pinel reprend en grande partie la loi Duflot entrée en vigueur le 1er septembre 2014 mais y apporte des modifications notables. Plusieurs avantages sont associés au dispositif Pinel nouvelle version :

Choisir entre plusieurs durées d’investissement

Dans le cadre de la loi Pinel, les contribuables peuvent choisir entre trois durées d’investissement : 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt s’élèvera donc à 12, 18 ou 21 %. Celle-ci est calculée dans la limite des deux plafonds suivants : 300.000 euros par an et par personne ; 5.500 euros par mètre carré de surface habitable. Elle s’élève donc au total à 63.000 euros par an au maximum. Il faut savoir que le choix de la durée d’investissement n’est pas figé. Il est possible de la moduler à tout moment.

Louer à un ascendant ou un descendant

Alors que la loi Duflot excluait cette option, le dispositif Pinel donne la possibilité aux investisseurs de louer le bien concerné à un ascendant ou un descendant à condition que ce membre ne fasse pas partie du même foyer fiscal. Ainsi, l’investisseur peut louer son bien à un proche tout en bénéficiant d’une belle perspective de réduction d’impôt.

Une couverture du territoire étendue

La loi Pinel se veut plus étendue que le précédent dispositif. Effectivement, les zones concernées ont été revues. Le Pinel s’applique aux zones A, Abis, B1 et B2. Attention cependant, depuis le 1er janvier 2018, certaines communes sont exclues du dispositif afin de favoriser celles souffrant d’un déficit de logements.

Des conditions d’accès au logement actualisées chaque année

Le dispositif de défiscalisation Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie du respect d’un plafond de loyer. Pour le législateur, il s’agit uniquement de ne pas faire flamber les prix de la location. Le loyer moyen au mètre carré est ajusté par rapport à la zone géographique d’implantation du logement.

Les contraintes du dispositif Pinel

La loi Pinel ne présente pas que des avantages. Il est important de connaître les contraintes ou inconvénients qui y sont associés :

La rentabilité de l'investissement en loi Pinel

La première contrainte majeure liée à ce dispositif concerne la rentabilité d’un tel investissement. En effet, les particuliers disposent aujourd’hui de nombreuses solutions pour maximiser leur épargne. Dès lors, l’achat immobilier représente-t-il une réelle opportunité ? Par ailleurs, depuis une vingtaine d’années, plusieurs régimes similaires se succèdent (Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf, Scellier, Duflot). Conséquence : il y a déjà un grand nombre de produits neufs sur le marché de la location. Trouver des occupants devient donc plus difficile.

L’encadrement des loyers

Lorsque la loi Pinel a été votée, l’encadrement des loyers fut l’une des décisions les plus commentées par les médias. Les loyers sont effectivement plafonnés en dessous de la valeur locative du marché, l’objectif du dispositif Pinel étant de mettre en place une offre de logements intermédiaires, c’est-à-dire de biens immobiliers loués à un niveau inférieur de 20 % aux loyers proposés sur le marché. Ces plafonds dépendent de la surface du logement.

Le plafonnement de ressources des locataires

Outre l’encadrement des loyers, la loi Pinel prévoit également un plafonnement de ressources pour les locataires. Celui-ci varie selon la zone où est situé le bien et la composition du foyer fiscal. Il convient donc de demander au candidat à la location son avis d’imposition sur le revenu de l’année précédente afin de connaître son revenu fiscal de référence.

Ainsi, avant d’investir dans un bien immobilier et profiter de l’avantage fiscal associé au dispositif Pinel, il convient de bien prendre en compte ces inconvénients. N’oubliez pas que les économies d’impôts réalisées par l’intermédiaire de l’investissement Pinel entrent dans le plafond des niches fiscales de 10.000 euros. De plus, si la réduction d’impôts obtenue au titre d’une année excède l’impôt dû cette même année, le solde ne pourra être imputé sur l’impôt sur le revenu dû les années suivantes. Enfin, le propriétaire qui loue un logement ne doit pas oublier les nombreuses charges qui y sont liées comme : les frais liés à la vacance locative, les frais de relocation entre deux baux, la taxe foncière, les frais d’entretien courant et de copropriété.

Pour réussir votre investissement immobilier Pinel, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel. Il est également conseillé de faire une simulation de défiscalisation en ligne pour estimer le montant d’économies possible. Les paramètres à prendre en compte pour réaliser cet investissement sont nombreux. L’investisseur doit notamment vérifier si sa commune est éligible au dispositif, calculer le loyer maximum qu’il peut proposer, déterminer la limite de revenus à ne pas dépasser pour ses futurs locataires et le montant de la réduction d’impôts à laquelle il peut prétendre.