Qu'est-ce que la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques ?

L’achat d’un bâtiment ou d’un bien immobilier ancien dans le cadre du régime fiscal des monuments historiques donne droit à un avantage spécifique qui échappe au plafonnement des niches fiscales. Zoom sur ce dispositif de défiscalisation et les charges déductibles à ce titre.

La loi sur les Monuments Historiques permet de déduire l’intégralité du coût des travaux de ses revenus imposables. Quelles sont les conditions à remplir et précautions à prendre pour bénéficier des avantages de ce dispositif de défiscalisation ? Toutes les explications.

Loi sur les Monuments Historiques, le principe

Les propriétaires privés qui réalisent des travaux dans un monument historique profitent, sous certaines conditions, d’avantages fiscaux intéressants. L’article 156 bis du Code général des impôts précise que la loi sur les Monuments Historiques concerne aussi bien les propriétaires d’un bâtiment ancien que les investisseurs fortement imposés qui font l’achat d’un appartement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation.

L’avantage fiscal de la loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques est tiré d’un régime de déduction fiscale des travaux d’entretien et de réparation. Le propriétaire peut ainsi déduire certaines charges foncières de son revenu global, sans limitation de montant. Cela lui permet de réduire l’impôt sur le revenu dû au titre des années au cours desquelles les dépenses consacrées aux travaux ont été engagées. Pour prétendre à cet avantage fiscal, le bien immobilier doit répondre aux critères d’éligibilité des monuments historiques. Son propriétaire doit quant à lui respecter plusieurs obligations, notamment lors de la déclaration de revenus. La loi sur les Monuments Historiques vise à favoriser l’entretient et la restauration des biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques.

Il est important de différencier la loi sur les Monuments Historiques de la loi Malraux. En effet, cette dernière concerne les immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. La réduction d’impôt accordée varie de 22 à 30 % selon la localisation de l’immeuble. Ces deux dispositifs sont assortis de contraintes portant notamment sur la qualité des travaux entrepris.

Les immeubles éligibles à la loi sur les Monuments Historiques

Ce dispositif de défiscalisation concerne les immeubles classés Monuments Historiques, les monuments inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ou ceux ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, conformément à l’article L 143-2 du Code du patrimoine. Il faut noter que les bâtiments ayant fait l’objet d’un agrément par le ministère chargé du Budget en raison de leur caractère historique ou artistique particulier ne sont plus éligibles au dispositif sauf si cet agrément est intervenu avant le 1er janvier 2014.

En France, on dénombre près de 45.000 bâtiments bénéficiant de la protection au titre des Monuments Historiques. Une grande majorité sont inscrits à l’inventaire supplémentaire. Il est possible de trouver la liste des bâtiments classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques en consultant gratuitement la base de données Mérimée du ministère de la Culture.

Conditions d’application de la loi sur les Monuments Historiques

Plusieurs obligations incombent au propriétaire. Tout d’abord, celui-ci doit s’engager à conserver l’immeuble pendant au moins 15 ans, le point de départ correspondant à la date d’acquisition et non la date d’achèvement des travaux. Les travaux doivent obligatoirement être suivis par un architecte des bâtiments de France. Autre condition : l’absence de copropriété de l’immeuble, sauf si celle-ci a été agréée par le ministère du Budget. Les agréments peuvent porter sur les immeubles inscrits et classés.

Avantages fiscaux offerts par la loi sur les Monuments Historiques

L’avantage fiscal est d’autant plus intéressant pour les contribuables se situant dans les tranches d’imposition élevées. Si l’immeuble n’est pas occupé par son propriétaire et génère des revenus, ce dernier pourra déduire les dépenses de réparation et d’entretien, les dépenses d’amélioration, les frais de gestion ou encore les intérêts d’emprunt des revenus éventuellement perçus. En cas de résultat négatif, le déficit s’imputera sur les autres revenus locatifs ou sur le revenu global. Si l’immeuble est occupé par son propriétaire, les travaux s’imputent sur le revenu global. Lorsque le monument est rendu accessible au public, la déduction fiscale porte sur l’intégralité des dépenses. Dans le cas contraire, seule la moitié est déductible. Enfin, sous certaines conditions, les immeubles classés ou inscrits peuvent être exonérés de droits de mutation à titre gratuit.

Quelle que soit la date d’achat de l’immeuble ou de réalisation des travaux, l’avantage fiscal offert par la loi sur les Monuments Historiques n’est soumis à aucune limite de montant. Ainsi, le gain d’impôt n’est pas pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros. Il est alors possible de cumuler la défiscalisation en Monuments Historiques avec d’autres investissements locatifs tels que la loi Malraux ou bien le dispositif Pinel.

Loi sur les Monuments Historiques et prélèvement à la source

Le prélèvement à la source entrera en vigueur en 2019. De ce fait, seuls les revenus exceptionnels comme les primes, les dividendes ou encore les plus-values, seront imposés. Plus concrètement, pour les biens relevant de la loi Monuments Historiques, 100 % des travaux seront déductibles en 2019. Comme pour le déficit foncier, 50 % des travaux entrepris en 2018 pourront être déduits du revenu imposable en 2019. En 2019, seule la moitié des travaux payés sera prise en compte sauf pour les biens acquis cette même année.

Ainsi, en présence de revenus exceptionnels importants ou de revenus non concernés par le prélèvement à la source, la réalisation de travaux dans le cadre du régime des Monuments Historiques aura pour effet de réduire vos revenus et votre imposition 2019.

Vous l’avez compris, ce dispositif de défiscalisation s’adresse principalement aux contribuables très taxés et qui disposent d’un sérieux projet de rénovation. Il est aussi possible de défiscaliser en loi Pinel, en loi Girardin ou en loi Malraux. Tout dépend du montant de vos revenus et de vos objectifs en matière de placements.