Le Censi-Bouvard : comment en profiter pour défiscaliser ?

Dans le cadre de la loi de Finances pour 2019, le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé de trois ans, jusqu’en 2021. Il confère certains avantages comme la défiscalisation des loyers générés par l’investissement et une réduction d’impôt.

Le Censi-Bouvard permet aux acheteurs d’un logement dans une résidence de services de réduire leur impôt sur le revenu de 11 % du montant de l’investissement, sous certaines conditions. Ce dispositif créé en 2009 a été prorogé plusieurs fois. Il l’est désormais jusqu’au 31 décembre 2021. Comment défiscaliser avec le Censi-Bouvard ? Explications.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard est une loi fiscale dédiée à l’investissement locatif meublé au cœur des résidences de services neuves ou rénovées comme les Ehpad, les résidences étudiantes, touristiques ou d’affaires.

Lors de l’examen du budget pour 2019, les députés ont décidé de prolonger le dispositif de trois ans pour répondre à l’augmentation de la demande de logements en résidences avec services pour étudiants, pour personnes âgées et handicapées. Cette hausse s’explique notamment par le fait qu’une part plus importante de la population a accès à l’enseignement supérieur mais aussi par le vieillissement démographique. La fin du Censi-Bouvard a donc été repoussée au 31 décembre 2021.

Quelles conditions pour défiscaliser avec le Censi-Bouvard ?

Pour prétendre au dispositif Censi-Bouvard, il faut avoir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Pour bénéficier de la réduction d’impôt qui y est liée, le logement doit répondre à l’un des critères suivants : être neuf, être vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), avoir fait l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation si le bien a été construit il y a au moins 15 ans.

Dans tous les cas, le logement doit être loué meublé pendant au moins 9 ans et dédié à la résidence principale. Il doit enfin faire partie d’une résidence de services.

Les avantages liés à la loi Censi-Bouvard

Investir en Censi-Bouvard permet de bénéficier de nombreux avantages. Le premier concerne la réduction d’impôt de 11 % accordée en contrepartie d’un engagement de 9 ans de délégation de location à l’exploitant, avec un plafond fixé à 300.000 euros. Le contribuable peut également récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat. La réduction d’impôt maximum est donc de 33.000 euros sur 9 ans.

Autre avantage : dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, la gestion locative est confiée à l’exploitant de la résidence. Ainsi, l’investisseur n’a pas à se soucier du taux de remplissage ou des locataires. Le fait que le bien soit entièrement administré par un gestionnaire lui garantit une rente mensuelle sur toute la durée du contrat.

L’investissement en Censi-Bouvard permet par ailleurs de se constituer un patrimoine sans apport. En effet, le bien est financé par les loyers perçus, l’avantage fiscal et un effort d’épargne proportionnel aux capacités du contribuable.

Enfin, le financement du bien nécessite généralement la souscription d’un prêt immobilier associé à une assurance décès et invalidité. Cette dernière protège les proches de l’emprunteur puisqu’en cas d’accident, ils n’auront pas à rembourser cette dette mais pourront bénéficier des loyers.

Rappelons qu’il est aussi possible de passer du statut LMNP à celui de Loueur Meublé Professionnel (LMP) pendant la durée d’engagement sans remettre en cause l’avantage fiscal accordé dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.

Conseils pour défiscaliser efficacement avec le Censi-Bouvard

Vous souhaitez acquérir un logement dans une résidence de services et profiter d’avantages fiscaux importants ? Ces conseils vous aideront à optimiser votre investissement.

Tout d’abord, l’achat d’un logement dans une résidence de services ne peut se concevoir que dans la durée. Effectivement, le Censi-Bouvard impose l’acquisition d’un logement neuf et meublé en vue de le louer pendant une durée minimale de 9 ans.

Ensuite, si vous décidez d’investir dans une résidence étudiante, le choix de la zone géographique sera déterminant. Certaines régions souffrent d’une pénurie de logements étudiants. Il s’agit principalement de l’Île-de-France, la région Rhône-Alpes ou encore le Nord-Pas-de-Calais. Il convient de cibler ces territoires en priorité sans oublier les pôles d’attractivité situés autour des métropoles. L’emplacement a également de l’importance. Pour séduire et attirer davantage d’étudiants, la résidence doit se trouver à proximité des grandes écoles et être correctement desservie par les transports en commun. La qualité de l’emplacement conditionne le loyer et la valeur du bien à la revente.

L’investisseur doit surtout veiller au sérieux et à la solidité du gestionnaire. Concrètement, pour bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur signe un bail commercial avec la société de gestion. Celle-ci se chargera par exemple de l’organisation des visites, de la perception des loyers, du suivi des relances et éventuels impayés. Ainsi, il est essentiel de retenir un gestionnaire solide.

Enfin, dans le cadre de cet investissement, il est conseillé d’opter pour le régime du bénéfice réel. Pour rappel, les revenus tirés des loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime du micro-BIC s’applique jusqu’à 32.900 euros de recettes annuelles et permet de bénéficier d’obligations déclaratives moins contraignantes. Le contribuable concerné peut également profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % au titre des frais calculés par le fisc.

Simulation de la loi Censi-Bouvard

Pour optimiser votre investissement en LMNP Censi-Bouvard, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de défiscalisation. Cet outil détermine si le dispositif fiscal choisi est réellement avantageux selon votre situation. Il prend en compte le nombre de parts de quotient familial, les revenus annuels et fonciers nets, le montant de l’acquisition ainsi que les loyers prévus.

Pour mettre en place votre projet, vous pouvez faire appel à un conseiller de gestion en patrimoine. Spécialisé dans les dispositifs de défiscalisation, ce professionnel vous accompagnera tout au long de votre projet immobilier. Il vous proposera des solutions adaptées à votre profil et à vos objectifs. En effet, la réussite de votre investissement passe aussi par le savoir-faire et l’expérience de spécialistes qui sauront optimiser vos placements immobiliers et financiers.

Ainsi, la loi Censi-Bouvard est idéale pour se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables.