Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : explications, avantages, inconvénients

Beaucoup de propriétaires méconnaissent le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Pourtant, ce dispositif présente plusieurs avantages comme la possibilité de déclarer aux « frais réels ».

La location meublée non professionnelle est une activité commerciale. Les revenus qui en résultent sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas comme des revenus fonciers, ce qui représente un avantage non négligeable pour les bailleurs. Qu’est-ce qu’un Loueur Meublé Non Professionnel ? Quels sont les avantages et inconvénients de ce statut ? Explications.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Il n’existe pas de définition fiscale du statut de LMNP. La loi précise toutefois que le loueur meublé non professionnel est celui qui ne remplit pas les conditions précisées par l’article 155 du Code général des impôts. Ainsi, sont considérées comme des loueurs en meublé non professionnel les personnes qui ne sont pas inscrites au registre du commerce et des sociétés et/ou qui réalisent un montant de recettes annuelles résultant de la location meublée inférieur ou égal à 23.000 euros. Il est important de préciser que le statut LMNP ne s’applique pas aux personnes morales, sauf exceptions (SCI, SARL de famille).

Les loyers résultant de la location meublée doivent être déclarés au fisc dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Fiscalement, il est alors possible de choisir entre le régime « Micro-BIC » ou l’option « Réel simplifié ».

Le régime Micro-BIC du statut LMNP

Le régime du Micro-BIC est choisi par défaut si les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 70.000 euros. Il permet au bailleur de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs. Le surplus est soumis au barème progressif et aux prélèvements sociaux (15,7 %). Il peut être intéressant d’opter pour ce régime si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

Le régime réel du statut LMNP

Au-delà du plafond de 70.000 euros ou sur option, vous relevez du régime réel du statut LMNP. Ce régime permet de déduire des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, frais de syndic…) et les amortissements. Par ailleurs, en optant pour le régime des bénéfices réels, vous ne pouvez pas créer de déficit foncier. En effet, lorsqu’un déficit apparaît, il est reporté sur les recettes locatives des 10 années suivantes. Les amortissements peuvent être reportés sans limitation de durée. Cela vous permet de réduire vos recettes locatives pendant plusieurs années.

Les démarches et formalités du Loueur Meublé Non Professionnel

Les loueurs en meublé non professionnels doivent respecter certaines démarches. Tout d’abord, ils doivent déclarer cette activité auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) du lieu de situation de l’immeuble. Il suffit pour cela de compléter un formulaire Cerfa P0i. Le bailleur obtient ensuite un numéro SIRET qu’il devra reporter sur ses prochaines déclarations de revenus.

La seconde étape consiste à choisir son option fiscale. Le contribuable devra formuler son option pour le régime Micro-BIC ou le régime Réel simplifié avant le 1^er février. Le régime Réel est généralement plus adapté car il permet de réaliser une économie d’impôt, qu’il s’agisse d’un logement ancien, neuf, financé ou non à crédit. Prenons l’exemple d’un bien au prix de 150.000 euros, loué 500 euros par mois avec une tranche marginale d’imposition de 30 %. Avec le régime réel, l’économie d’impôt atteint près de 1.400 euros la 1^ère année, soit 14.000 euros en 10 ans.

Enfin, pour une location saisonnière ou de courte durée, il est nécessaire de réaliser les démarches d’inscription auprès des mairies.

Les avantages de la location meublée non professionnelle

Pour bénéficier des avantages du statut LMNP, il est indispensable d’être propriétaire d’un bien en direct. De plus, le bien immobilier doit être à usage d’habitation et loué meublé. La loi ALUR précise les éléments devant impérativement être présents dans le logement. Autre condition : la location du bien ne doit pas constituer l’activité principale du propriétaire.

Le premier avantage du statut LMNP réside dans la simplicité des démarches. Pour s’enregistrer sous ce statut, faut seulement envoyer le formulaire P0i de déclaration de début d’activité. Cette démarche est totalement gratuite. Ensuite, le statut LMNP est particulièrement flexible puisqu’il est possible de reprendre le bien pour un usage personnel ou de le vendre à tout moment, selon les conditions prévues par le contrat de bail.

Le statut LMNP présente des avantages fiscaux indéniables permettant d’abaisser le revenu imposable. Effectivement, les revenus locatifs étant imposés dans la catégorie des BIC échappent à l’imposition des revenus fonciers. Le contribuable peut ainsi déduire des loyers encaissés les intérêts d’emprunt et l’intégralité des charges. Il peut également amortir son bien (hors terrain) et son mobilier. En cas de déclaration au régime réel, la possibilité de reporter le déficit dans son intégralité pendant au moins 10 ans est un autre avantage à ne pas négliger. L’amortissement n’impacte pas le calcul de la plus-value réalisée à la revente par un loueur en meublé non professionnel.

Les inconvénients du statut LMNP

Parmi les principaux inconvénients du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, on peut citer le risque de non renouvellement du bail, des biens souvent plus chers que le marché, un montage patrimonial qui doit être bien maîtrisé. En effet, fiscalement, le loueur en meublé professionnel a un choix important à faire : opter pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard ou pour l’amortissement du bien sur les loyers. Pour rappel, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix du logement, dans la limite d’un plafond d’investissement de 300.000 euros. Au-delà de ce montant, le statut LMNP classique s’applique. Pour prendre les bonnes décisions, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel de la gestion de patrimoine.

Vous l’avez compris, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel présente de nombreux avantages fiscaux. Toutefois, avant de se lancer, il convient de prendre en compte ses limites. Le montage patrimonial doit être parfaitement maîtrisé.