Comprendre la loi Malraux avant de souscrire à ce programme de défiscalisation

La loi Malraux a été créée pour préserver le patrimoine immobilier français en encourageant les programmes de rénovation de biens immobiliers situés dans certaines zones. Quels sont les avantages et inconvénients de ce programme de défiscalisation ?

La loi Malraux est particulièrement intéressante pour les contribuables. En effet, ce dispositif permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration réalisés. L’Etat finance votre investissement jusqu’à 120.000 euros ! Découvrez ce qu’il faut savoir sur la loi Malraux pour investir dans un bâtiment historique.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

En vigueur depuis le 4 août 1962, la loi Malraux complète la législation sur la protection du patrimoine français. Elle a pour but de faciliter la restauration des biens immobiliers historiques. Le dispositif offre effectivement une fiscalité avantageuse aux propriétaires qui souhaitent investir et rénover ce type de bâtiment généralement situé en centre-ville.

La loi Malraux a par ailleurs instauré les secteurs sauvegardés. Dans les années 1960, André Malraux, ministre de la Culture à l’époque, décida de créer ces secteurs pour conserver les quartiers historiques grâce à un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Ce plan de sauvegarde mise également sur la modernisation des logements pour les rendre conformes aux normes tout en préservant leur esthétisme. Le dispositif Malraux a ainsi subi plusieurs modifications au fil du temps.

Les zones géographiques et travaux éligibles à la loi Malraux

La loi Malraux ne concerne que les bâtiments situés dans un zone géographique particulière :

• Les zones classées « site patrimonial remarquable », les zones classées « quartiers anciens dégradés », les quartiers conventionnés « Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain » (NPNRU) donnent droit à une réduction d’impôt de 30 %.
• Les zones classées « site patrimonial remarquable » avec plan de revalorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 %.
• 100.000 euros de travaux par an : il est donc possible de réduire ses impôts de 30.000 euros maximum chaque année.
• Une durée de 4 années consécutives : l’investissement Malraux se calcule sur la base de 400.000 euros de travaux maximum ce qui vous fera bénéficier d’une réduction d’impôt de 120.000 euros sur 4 ans.
• Aux travaux validés par l’architecte des bâtiments de France.

Pour pouvoir réduire votre impôt, les travaux engagés doivent respecter certaines conditions. Tout d’abord, la restauration doit concerner l’ensemble de l’immeuble et non pas seulement le bien acheté. Les travaux ne doivent pas durer plus de trois ans. De plus, avant de démarrer le chantier, le projet de rénovation doit être approuvé par la préfecture. Enfin, les travaux doivent être supervisés par un architecte des bâtiments de France.

Les conditions pour bénéficier de la loi Malraux

Pour bénéficier de la réduction d’impôt octroyée dans le cadre du dispositif Malraux, vous devez respecter certaines conditions relatives à la location. Il faut savoir que la durée de mise en location du bien doit être de 9 ans minimum. Le logement doit être loué non meublé et constituer la résidence du locataire.

Si la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de rénovation effectués, sa base de calcul est toutefois limitée à :

Les avantages de la loi Malraux

Investir en loi Malraux offre plusieurs avantages. Tout d’abord, l’article 40 de la loi de Finances rectificative pour 2016 prévoit des assouplissements concernant ce dispositif. En effet, le plafonnement initial du montant des travaux déductibles de 100.000 euros par an a été rehaussé à 400.000 euros utilisables sur 4 ans. De plus, la durée des travaux a été prolongée à 4 ans au lieu de 3 ans.

Ensuite, l’ampleur des travaux permet la création d’un déficit imputable sur le revenu global sans limitation de montant. L’excédent de réduction peut donc être reporté aux années suivantes afin d’être pleinement utilisée. Par exemple, un contribuable soumis à un impôt de 30.000 euros et obtenant une réduction d’impôt de 36.000 euros grâce à la loi Malraux peut annuler son impôt la première année et reporter 6.000 euros de réduction d’impôt l’année suivante. Par ailleurs, le dispositif autorise la location dans les conditions du dispositif Borloo dans l’ancien. Enfin, la réduction d’impôt Malraux n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales.

Les inconvénients de la loi Malraux

Avant de souscrire à ce programme de défiscalisation, il est important d’en connaître les contraintes. Il ne faut pas oublier que l’investissement ne peut porter que sur une opération groupée de restauration complète d’un immeuble situé dans certaines zones sauvegardées. Le principal risque à prendre en compte dans le cadre d’un investissement en loi Malraux est celui d’une mauvaise évaluation du bien au moment de la revente. Avant de réaliser cet investissement, il est vivement conseillé d’estimer la valorisation du logement avant et après travaux afin de proposer un prix de vente cohérent et ne pas payer un montant trop important lors de l’acquisition. Il est également préférable de faire estimer le montant des travaux à réaliser car il peut arriver que celui-ci soit trop élevé pour pouvoir rentabiliser l’investissement et cela, malgré la réduction d’impôt offerte par le dispositif.

L’autre risque consiste à ne pas surévaluer le loyer. En effet, il est indispensable de prendre en compte la valeur locative du bien immobilier ainsi que la ville dans laquelle il est situé. Enfin, ce dispositif exige une grande disponibilité de l’investisseur.

Pourquoi faire une simulation loi Malraux ?

Grâce à la simulation en ligne, il est possible d’optimiser votre investissement en loi Malraux. Pour effectuer ce calcul, vous devrez indiquer dans le simulateur votre situation maritale, le nombre de parts fiscales dont vous bénéficiez, vos revenus annuels et revenus fonciers nets, la valeur du bien. L’outil fournit alors le taux d’imposition pour l’année, la tranche marginale d’imposition, les économies d’impôt, le montant à épargner et le plafond des niches fiscales.

Déjà considéré comme avantageux, le dispositif Malraux pourrait ainsi continuer à séduire les contribuables les plus imposés.