Société Civile Immobilière (SCI) : description, avantages, inconvénients

Se constituer un patrimoine partagé, facilement transmissible à ses descendants sans subir le poids des droits de successions, il semblerait que la Société Civile Immobilière (SCI) coche toutes les cases. Qu’est-ce qu’une SCI ? Comment fonctionne-t-elle et quels en sont les avantages et inconvénients ? Réponses.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique créée par au moins deux personnes associées pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est détenu par la SCI, et chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport. La SCI n’a pas de capital minimum obligatoire, et peut même être à capital variable pour réduire les coûts lors des augmentations et réductions de capitaux. Précisons également qu’il n’est pas obligatoire que le bien immobilier soit déjà possédé lors de la création de la SCI. C’est d’ailleurs généralement le contraire, cela pouvant aussi se faire dans le même temps.

On trouve souvent des Sociétés Civiles Immobilières familiales car c’est le procédé préféré des familles souhaitant se constituer un patrimoine, parfois par choix et parfois aussi par non-choix dans le cas d’un divorce avec un bien commun par exemple, ou encore en cas de décès. La SCI familiale réunit les membres d’une même famille jusqu’au 4è degré, avec possibilité d’y associer les « rapportés ». L’avantage de la SCI familiale est qu’en cas de mise en location du bien, le lien de parenté ou d’alliance entre l’ensemble des associés lui permet de ne pas être qualifiée de bailleur professionnel, mais de conserver son statut de bailleur particulier, plus avantageux fiscalement. Toutefois, elle ne leur est pas pour autant réservée, on parlera alors de SCI classique. Celle-ci peut ainsi permettre de réaliser une opération de construction immobilière, de bénéficier d’avantages fiscaux ou bien encore de gérer un patrimoine professionnel en regroupant des associés n’ayant aucun lien de parenté ou d’alliance.

A la création, les associés désignent l’un d’eux comme gérant (ils peuvent également en désigner plusieurs et confier à chacun un secteur de gestion), le mandatant ainsi pour s’occuper de la gestion courante du ou des biens immobiliers sans qu’il n’ait à engager de formalité particulière auprès des autres associés. Les décisions plus importantes sont prises en assemblée, selon les statuts rédigés. La SCI n’a pas de but commercial, même si elle peut générer des bénéfices dans le cas d’une mise en location des biens. Aussi, d’autres structures juridiques similaires existent selon les objectifs et la situation.

La différence entre une SCI et le régime de l’indivision

Par défaut, le régime de l’indivision s’applique dès lors qu’un bien immobilier est partagé. C’est notamment le cas évident des familles héritières. Dans ce cas, les héritiers sont nommés « indivisaires » puisqu’ils détiennent chacun une quote-part du ou des biens immobiliers, à part égale, dont les droits s’étendent sur l’ensemble de ces derniers. A l’inverse, la SCI rassemble des associés qui ne sont pas eux-mêmes propriétaires, en leur nom personnel, des biens. Ils en détiennent alors une part sociale, ce qui limite largement leurs droits sur le bien.

La différence entre une SCI et une SCPI

La Société Civile de Placement Immobilier peut sembler similaire à la SCI, et elle peut parfois l’être. La SCPI est un organisme de placement immobilier collectif non coté en bourse. Elle est créée dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location, qu’il s’agisse de d’habitations ou de locaux professionnels. On parle alors d’investisseurs, et non d’associés, qui détiennent des parts de capital, et non des parts sociales. La SCI désigne son gérant qui est l’un des associés, généralement un petit groupe. Elle est préférée des familles souhaitant se constituer un patrimoine familial commun, et non un placement dans un concept immobilier.

Comment créer une SCI ?

Créer sa SCI nécessite en premier lieu de constituer un groupe, au sein duquel chacun deviendra associé. Il faut donc échanger, tendre vers le même objectif, s’accorder sur le ou les biens concernés, les modalités de gestion, etc. et définir le gérant qui assurera la gestion courante. Le terme « associé » est primordial. La SCI n’est pas un placement immobilier indépendant. Elle sous-tend une entente forte entre associés, des échanges quotidiens, une confiance partagée. Une fois ce groupe constitué, souvent une cellule familiale, mais possiblement des amis, voisins, collègues, etc., les démarches administratives peuvent débuter :

• Rédiger les statuts : Les associés doivent désigner le gérant et le siège social, qui sera généralement le domicile du gérant, définir les modalités de prise de décision, à l’unanimité ou à la majorité. Les statuts sont rédigés par un notaire pour régir le fonctionnement de la SCI ;
• Publier un avis de création dans le journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la SCI, dans le mois suivant la signature des statuts. Généralement, le notaire l’intègrera dans sa prestation de service ;
• Faire Immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de Commerce. Pour ce faire, les démarches seront à réaliser auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE) que le notaire peut également faire pour vous.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Les avantages que présente la SCI sont particulièrement intéressants et reconnus.

Une gestion de patrimoine facilitée

Les dettes comme les bénéfices engendrés sont détenus par la société, donc répartis entre les associés selon leurs parts sociales détenues. Contrairement à l’indivision, le gérant mandaté s’occupe de la gestion courante et chacun participe financièrement à hauteur de son investissement initial. De plus, elle protège le patrimoine en obligeant un accord des associés en cas de cession du bien, non pas à la majorité d’entre eux, mais à la majorité des parts sociales de la société.

Une transmission de patrimoine facilitée

A nouveau, la SCI rassemble des associés qui en détiennent des parts sociales. De fait, là où l’héritage contraint parfois les familles à revendre un bien lorsque l’un des héritiers souhaite récupérer sa part pour des raisons qui lui appartiennent, la SCI permet de céder ses parts sans que le patrimoine ne soit affecté. Les parts peuvent être réparties aux associés restants, comme à un ou plusieurs nouveaux associés qui peuvent prendre part dans la SCI.

Il est possible de céder ses parts sociales à ses descendants directs, autrement dit à ses enfants, afin qu’ils puissent eux-mêmes se constituer un patrimoine. Ce procédé permet de bénéficier des abattements fiscaux prévus pour les droits de succession, soit 100 000 € par enfant et par donation, renouvelables tous les 15 ans.

La possibilité de démembrement

La SCI permet le démembrement de la propriété des parts de sorte à affecter aux parts sociales des droits différents. Trois éléments forment la pleine propriété :

• L’usus qui est le droit d’user du bien, autrement dit d’y habiter ;
• Le fructus qui est le droit de percevoir les fruits du bien, autrement dit de le louer ;
• L’abusus, appelé encore nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien à terme, autrement dit de le vendre un jour, soit dit encore le droit d’aliéner.

L’usus et le fructus forment l’usufruit, que l’on définira alors comme le droit de jouissance du bien. Le démembrement est donc l’autorisation de donner par exemple des droits d’usufruit à certaines parts sociales dont les détenteurs pourront percevoir les revenus des loyers par exemple, des droits de nue-propriété à d’autres dont les détenteurs pourront ici être fins propriétaires au décès des usufruitiers, ou de conserver la pleine propriété pour toutes les parts. Il offre en tous cas la possibilité de choisir.

Des avantages fiscaux

En cas de déficit réalisé par la SCI, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus, leur permettant ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt. Egalement, dans le cas de la vente d’un bien immobilier détenu par la SCI, elle bénéficie d’abattements lui permettant une exonération d’impôt sur la plus-value.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Comme toute structure, elle présente également quelques inconvénients qu’il faudra jauger avant la constitution.

Une double fiscalité possible

Tout dépendra en fait de l’usage fait du ou des biens immobiliers. S’ils sont loués, la société peut alors engendrer des bénéfices par les loyers perçus des locataires. Dans ce cas, les revenus fonciers (dividendes) sont soumis à l’impôt sur le revenu, et si le bien est meublé, la SCI sera également soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 25 %, étant considéré que la SCI exerce alors une activité commerciale.

Une création complexe

Une fois lancée, la SCI apporte du confort et de la sécurité aux associés. Mais la constituer n’est pas chose si aisée, et il est tord d’imaginer que sa création est simplifiée lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale. Les intérêts de chacun entrent nécessairement en ligne de compte, et la constitution des statuts tue parfois dans l’œuf le projet. Les formalités juridiques et administratives sous seing privé ou par acte notarié peuvent effrayer un projet un peu trop idéalisé. De plus, la création représente un coût entre les frais notariés, l’immatriculation, etc., estimés à hauteur de 400 € HT.

Les obligations annuelles

Le gérant désigné de la SCI doit tenir une comptabilité commerciale si elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Qu’elle le soit ou non, les comptes devront être présentés et approuvés en assemblée générale annuelle, six mois après la clôture de l’exercice comptable. Un ordre du jour devra être transmis 15 jours avant l’assemblée, et un procès-verbal dressé en séance et transmis à l’ensemble des associés. Il est donc nécessaire d’avoir de bonnes notions de gestion et de comptabilité, ce qui guidera d’ailleurs généralement le choix du gérant parmi les associés.